Milijonai namų savininkų svajoja apie naują, išplėstą virtuvę arba sukurti daugiau erdvės su papildomu miegamuoju ar palėpės pertvarka.
O imtis namų renovacijos projekto šiais metais gali atrodyti dar patraukliau, nes žyminio mokesčio kaštai vėl išaugs, todėl likti vietoje ir prisitaikyti bus dar patraukliau, palyginti su persikraustymu.
Šiuo metu netaikomas žyminis mokestis už pirmuosius 250 000 svarų sterlingų nekilnojamojo turto kainos, tačiau nuo balandžio 1 d. ši suma sumažės iki 125 000 svarų sterlingų, o tai padidins daugelio pirkėjų sąskaitą.
Tačiau kyla klausimas, ar atgausite pinigus už namo renovaciją, kai ateisite parduoti?
Atsakymas gali jus nustebinti. Verslo ir prekybos departamento duomenimis, taip yra todėl, kad nuo 2020 m. statybos sąnaudos išaugo 37 proc. Tai reiškia, kad tai, kas buvo gyvybinga net prieš porą metų, šiandien gali neturėti finansinės prasmės. Norėdami gauti pelno iš namų renovacijos, turėsite būti daug nuovokesni nei anksčiau.
„Wealth & Personal Finance“ tiria namų patobulinimus, kurie galėtų pridėti vertės, kai parduodate, ir tuos, kurie ne.
Projekto vadovai Philippa ir Del Manning bei jų pūkuotas draugas
Prieš pradėdami tobulinti, susipažinkite su savo vietove
Alexas Pope’as iš nekilnojamojo turto plėtros įmonės VOZA siūlo nykščio taisyklę nustatyti, ar projektas yra geros vertės. „Pristatymui neturėtumėte išleisti daugiau nei 10–15 procentų savo būsto vertės“, – sako jis. „Išleiskite daugiau nei tai ir pinigų neatgausite“.
Pope šiuo metu dirba prie brangaus 150 000 svarų sterlingų kainuojančio palėpės priestato, kuris daugeliui namų nebūtų prasmingas finansiškai. Tačiau kadangi turtas yra studijos tipo butas, kurį galima parduoti už maždaug 1,6 milijono svarų sterlingų, jo taisyklė vis dar galioja.
Palėpės priestatas gali suteikti daugiau erdvės nei palėpės pertvarkymas, nes prie esamos nuosavybės struktūros pridedamas naujas kambarys ar kambariai.
Ar susigrąžinsite pinigus, priklauso nuo to, kur gyvenate. Vietose, kur nekilnojamojo turto vertė, tenkanti vienam kvadratiniam metrui, yra daug didesnė už kvadratinio pėdos statybos kainą, labiau tikėtina, kad skaičiai padidės.
Tikėtina, kad ypač Londono nekilnojamasis turtas atitiks šią sumą. Nors statybos kaina gali būti didesnė nei kitose JK dalyse, didesnės būsto kainos daugiau nei kompensuoja.
Paprastas būdas išsiaiškinti, ar eiti į priekį, yra palyginti panašių nekilnojamojo turto pardavimo kainas jūsų vietovėje.
„Pažiūrėkite į penkių ar šešių neseniai parduotų namų grindų planus ir apskaičiuokite kvadratinės pėdos kainą“, – sako Michaelas Holmesas, Birmingamo NEC namų statybos ir atnaujinimo parodos patarėjas. Raskite parduodamas kainas nekilnojamojo turto portaluose, tokiuose kaip Rightmove ir Zoopla. Sužinoję kainą už kv. pėdą, galite apskaičiuoti, kokią vertę galėtumėte pridėti atlikdami renovaciją. “Ar tai daugiau nei pratęsimo kaina?” sako jis.
Ir pagalvokite, kada norite persikelti. Jei planuojate gyventi savo namuose keletą metų po renovacijos, didesnė tikimybė, kad atgausite pinigus, nei jei greitai persikelsite.
James Waight, nekilnojamojo turto agentų John D Wood pardavimų vadovas, aiškina: „Jei daug investuosite ir dešimt metų praleisite savo namuose, išvengsite kainų svyravimų ir tikėtinų išlaidų. Tačiau neignoruokite didelių įsigijimo išlaidų – jei už nekilnojamąjį turtą uždirbate 100 000 svarų sterlingų, juos dažnai padengia žyminis mokestis ir pirkimo išlaidos – grynosios naudos nėra.
Tačiau tai daro prielaidą, kad kainos ilgainiui kyla ir rinka vertina jūsų patobulinimus.
Waightas priduria: „Šiomis dienomis mažiau nori dirbti, todėl yra stipri įsikelti paruoštų namų rinka“.
Sukurkite erdvę, pridėkite pinigų pertvarkydami palėpę
Butai su atviro plano virtuvėmis yra labai paklausūs. Nuotraukoje: Philippos ir Del namai
Namų patobulinimai, kurie paprastai suteikia didžiausią vertę, yra tie, kurie prideda kvadratinių metrų. Kaip aiškina Waightas: „Tobulindamas tai, ką turi, jis išsiskiria iš konkurentų, bet ne visada suteikia pridėtinės vertės“.
Geriausias būdas sukurti daugiau erdvės paprastai yra palėpės pertvarkymas, o tai linkusi pridėti miegamuosius ir vonios kambarį, o tai pirkėjai vertina.
Paprastai palėpės pertvarkymas kainuoja nuo 1 350 £ iki 1 950 £ už kvadratinį metrą (pridėkite PVM prie visų skaičių), atsižvelgiant į sudėtingumą ir dydį, pasak Holmes.
Už 10–15 procentų Londono priemoką vidutinis mansardos palėpės priestatas sostinėje kainuoja mažiausiai 100 000 svarų sterlingų. Tačiau ne visa papildoma erdvė yra vienoda, sako Amy Reynolds iš Antony Roberts, agento Ričmondo prie Temzės, pietvakarių Londono.
Ji lygina gretimus namus Amyand Park Road, kurie abu puikiai įrengti su keturiais miegamaisiais ir dviem vonios kambariais, kurių kaina yra 1 150 000 GBP.
„Tą, kuris pavertė esamą stogą, kad jis būtų „naudingas“ atsarginis miegamasis, užbaigtas už 1 080 000 GBP; kitas, kurio gale buvo mansardas su balkonu, kad būtų sukurtas pagrindinis miegamojo liukso numeris „vau“, parduotas už prašomą kainą“, – sako ji.
Namas toje pačioje gatvėje be palėpės pertvarkymo kainuoja apie 1 mln.
Kaip visada, svarbu žinoti naujausias kainas jūsų vietovėje. Kembridžo nekilnojamojo turto agentūros „Cheffins“ atstovas Harry Chenellsas teigia, kad palėpės pertvarkos pelno marža sumažėjo, tačiau savininkai „tikėtina, kad atsipirks“.
Jis atkreipia dėmesį į neseniai parduotus du Viktorijos laikų namus su terasomis, kur dviejų miegamųjų namas buvo parduotas už 520 000 svarų sterlingų; bet vienas su palėpės pertvarka – pridėjus papildomą miegamąjį ir vonios kambarį, kuriame taip pat buvo atnaujinta virtuvė – parduota už 690 000 svarų sterlingų. 170 000 svarų sterlingų skirtumas būtų nesunkiai padengęs darbus.
Skaičių kaupimasis skirsis ne tik kiekviename regione, bet net ir gatvėse, todėl pasikonsultuokite su vietiniais nekilnojamojo turto agentais.
Pavyzdžiui, kainų skirtumas tarp nepriekaištingos apdailos ir tų, kuriems reikia darbo, paskutinį ketvirtį geriausio Londono centre buvo 31 procentas, palyginti su tik 5 procentais puikiame išoriniame Londone, sako Savills.
2017 m. Amelia ir Adomas atliko palėpės rekonstrukciją ir virtuvės išplėtimą, kai 2017 m. įsigijo dviejų miegamųjų namą – anksčiau du tarybos butus – Batersyje, pietvakarių Londone, už 800 000 svarų sterlingų. Dabar jie su 15 mėnesių dukra per John D Wood parduoda už 1 325 000 svarų sterlingų, kad persikeltų į mokyklas.
„Jis buvo siaubingos būklės ir užtrukome devynis mėnesius“, – sako 33 metų Amelia. „Būsime uždirbę apie 150 000 svarų sterlingų (jei jis bus parduotas už beveik orientacinę kainą), bet tai padarėme ne norėdami užsidirbti pinigų; tuo metu negalėjome sau leisti nusipirkti keturių miegamųjų ir trijų vonių namo“.
Gali būti verta apsvarstyti galimybę pakeisti palėpę, tačiau būkite atsargūs dėl virtuvės valgomojo išplėtimo.
Butai su atviro plano virtuvėmis yra labai paklausūs – ypač su atskira ūkine patalpa.
Tačiau gerai pagalvokite prieš keisdami ir pratęsdami virtuvę. Kaina 2 500–3 250 GBP už kvadratinį metrą, jie yra brangesni nei palėpės, net jei virtuvės įrengimas ribojamas iki 7 000–12 000 GBP.
Tai reiškia, kad vidutinis 27–30 kvadratinių metrų priestatas (išeinantis šešis metrus su leistina plėtra) iš viso yra 90 000–98 400 GBP. Antro aukšto pridėjimas paprastai padidina dar 60 procentų išlaidų.
Teritorijose, kuriose nekilnojamojo turto vertė už kvadratinį pėdą yra panaši į statybos kainą, pelno marža yra mažesnė. Vakarų Midlandse nekilnojamojo turto vertė yra apie 240 GBP už kvadratinį pėdą, o statybos kaina yra maždaug 232 GBP už kvadratinį pėdą.
Reynoldsas taip pat įspėja apie šoninio grįžimo plėtinius. „Eidami išilgai virtuvės, jie yra brangūs už gautą erdvę. Londone jie gali lengvai kainuoti 150 000 svarų sterlingų, bet verta tai padaryti, jei taip pat išeisite į galą.
Paverskite garažą arba pakeiskite išdėstymą
Jennifer Mcnamara savo namuose pridėjo didelę virtuvę ir vidaus / lauko priestatą
Garažo pertvarkymas dažnai yra pigesnis būdas pridėti vietos nei priestatas – nuo 1 300 iki 1 850 GBP. Tačiau prieš tai darydami gerai pagalvokite, ar prarasite automobilių stovėjimo aikštelę bekelėje, nes tai gali sumažinti jūsų namo vertę.
Verta apsvarstyti galimybę pertvarkyti savo išdėstymą. Tai gali nepridėti kvadratinių metrų, bet gali būti pigesnė ir padaryti namą labiau parduodamą.
Reklamos agentūros bosas Del Manningas ir jo žmona Philippa 2018 m. įsigijo 1920-ųjų namą Farnhame, Surėjaus valstijoje, už 805 000 svarų sterlingų. Įdėję nedidelį priestatą šone, pridėję miegamąjį, saulės kolektorių ir atnaujinę visą namą, vasario mėnesį jie pardavė jį už 1 510 000 GBP – 10 000 svarų sterlingų virš prašomos kainos.
57 metų Del sako: „Mano tėtis buvo statybininkas, todėl aš pats vadovavau projektui. Išleidome apie 300 000 svarų sterlingų – bet be mano indėlio būtų buvę daugiau nei 500 000 svarų sterlingų – taip pat įrengiau virtuvę ir viską nudažiau.
Renovuodamas savo naują namą po sumažinimo jis pastebėjo, kad išlaidos šoktelėjo. „Senajame name stiklinimas kainavo 41 000 svarų sterlingų, neįskaitant montavimo – ką tik gavau 51 000 svarų sterlingų kainą už pusę langų ir dvigubų lankstų skaičiaus. Stiklo kaina perėjo per stogą. Jis rekomenduoja „Jewson’s Build Aviator“ įvertinimo paslaugą: jūs pateikiate planus ir pateikiate statybos sąnaudų sąmatą.
Henry Griffin iš Winkworth Farnham sako, kad neseniai už 450 000 svarų sterlingų nupirktas dviejų aukštų namas bus pertvarkytas.
„Savininkas perkelia laiptus, kad padarytų geresnę svetainę ir praplėstų mažą virtuvę – su 50 000 svarų sterlingų biudžetu“, – sako jis. “Pridėjus kapitalo augimą, tai turėtų būti padaryta per trejus ar ketverius metus.”
Saugokitės rūsių, bet apsvarstykite sodo kambarius
Rūsiai yra brangus būdas išplėsti nuo 3000 iki 4250 svarų sterlingų už kvadratinį metrą, o Londone – 4500–5000 svarų sterlingų. Jie taip pat gali turėti įtakos nekilnojamojo turto pardavimui, nes iš gyvenamojo kambario išnešami laiptai arba iš sodo šviesos šuliniai.
Rūsių tendencija sulėtėjo, bet didelės vertės vietovėse vis dar įmanoma susigrąžinti pinigus, sako Russellas White’as iš Winkworth iš Putney, pietvakarių Londone.
Jis cituoja Hazlewell Road, kur penkių ar šešių miegamųjų namai kainuoja apie 3,8–4 milijonus svarų sterlingų. „Vienas su 1000 kvadratinių pėdų rūsiu būtų vertas maždaug 5 milijonų svarų sterlingų“, – sako jis. Statybos kaina būtų 500 000–550 000 svarų sterlingų.
„Aukštos specifikacijos sodo kambario pridėjimas yra daug geresnis būdas suteikti daugiau erdvės su mažiau trikdžių. Galite išleisti nuo 50 000 iki 70 000 svarų sterlingų, bet tai bus įtraukta į 800 svarų sterlingų už kvadratinį metrą (Putney mieste), – sako jis.
Tačiau sunkiau susigrąžinti pinigus, išleistus kaimo nuosavybėms, ypač kai pastatai įtraukiami į sąrašą ir planavimas ribojamas saugomose teritorijose, sako Anthony Clay iš Stacks Property Search iš Chepstow, Monmouthshire.
„Žmonės linkę per daug išlaidauti įsigydami amžiną namą. Dažnai atgaunate tik 50 procentų – mačiau, kad 200 000 svarų sterlingų buvo išleista ūkiniams pastatams paversti atostogų būstus, o tai papildo tik 100 000 svarų sterlingų“, – sako jis.
„BuildPartner“ teigia, kad vidutinis (80 kv.m.) tvarto pertvarkymas kainuoja 218 038 GBP arba 2 751 GBP už kv.
Jennifer ir jos partneris įsigijo turtą už 725 000 svarų sterlingų 2015 m
Atkreipkite dėmesį į kainų ribas. Kai kuriose srityse yra nustatyta maksimali suma, kurią pirkėjai išleis turtui, kad ir koks jis gražus būtų.
Nesunku patikrinti didžiausias kainas, sumokėtas už nekilnojamąjį turtą priemiesčiuose. Su kaimo namais jis ne toks aiškus. Taip buvo Jennifer Mcnamaros atskiruose penkių miegamųjų namuose Bishop Monkton mieste, Šiaurės Jorkšyre.
2015 m. įsigiję jį už 725 000 svarų sterlingų, Jennifer ir jos partneris pridėjo akį traukiantį atviro plano / vidaus / lauko priestatą, idealiai tinkantį vakarėliams su šeima ir draugais.
„Mes įdėjome viską naujai ir pasitelkėme architektą, kuris sukūrė nuostabiausią, bet brangiausią planą“, – sako psichoterapeutė Jennifer (76), kuri sako, kad išleido 600 000 svarų sterlingų kurdami turtą.
Dabar jis parduodamas už 1 250 000 GBP su „Strutt & Parker“ – 75 000 GBP mažiau nei Jennifer sumokėjo už turtą ir renovaciją kartu paėmus.
„Labai norime susigrąžinti tai, ką investavome“, – sako ji. Netoliese esantys individualūs namai parduodami už maždaug 800 000 svarų sterlingų, o penkių miegamųjų nauji pastatai – daug brangiau. „Tai šiek tiek loterija“, – sako ji apie vertinimus.
Tikrai taip atrodo pinigų grąžinimas renovuojant.
Kai kurios šiame straipsnyje pateiktos nuorodos gali būti filialų nuorodos. Jei paspausite ant jų, galime uždirbti nedidelį komisinį atlyginimą. Tai padeda mums finansuoti „This Is Money“ ir nemokamą jais naudotis. Mes nerašome straipsnių norėdami reklamuoti produktus. Neleidžiame jokiems komerciniams santykiams paveikti mūsų redakcinio nepriklausomumo.
