Mūsų nuomotojas per pastaruosius metus du kartus padidino nuomos mokestį, pridėdamas 450 svarų per mėnesį – ar galime ką nors padaryti?

Išsikraustome iš nuomojamo buto Londone, nes ką tik įsigijome pirmąjį būstą.

Mes ten gyvename pustrečių metų, nuomotojas du kartus pakėlė nuomą. Prieš metus pradėjome mokėti 250 svarų sterlingų daugiau per mėnesį, nei buvome įsikraustę. Pastaruosius šešis mėnesius mokėjome 450 svarų daugiau.

Kiekvieną kartą nuomotojas jį iškėlė dėl to, kad mūsų nuomos kaina buvo mažesnė už rinkos kainą.

Tačiau dabar jį bando išnuomoti naujiems nuomininkams, ir aišku, kad nuoma per brangi. Iš pradžių jis buvo rinkoje už 200 svarų sterlingų daugiau per mėnesį, nei mokame, ir niekas to nenorėjo. Tada sumažino iki tiek, kiek mes mokame, bet vis tiek neišėjo.

Dabar jis parduodamas už 200 svarų sterlingų mažiau, nei mokame, ir jis vis dar nepaimtas.

Visada manėme, kad antrasis nuomos padidinimas buvo nesąžiningas, bet negalėjome judėti, nes liko vos keli mėnesiai iki pirkimo. Atrodo, kad tai įrodo. Ar galime ką nors padaryti?

Edas Magnusas iš „This is Money“ atsako: Sveikiname įsigijus pirmąjį būstą ir pabėgus nuodidinant nuomos mokesčius apmokestina jūsų nuomotojas.

Nors nuomotojas turi teisę padidinti nuomos mokestį, kad jis atitiktų rinkos normas, atrodo, kad jūs patyrėte gana staigų padidėjimą.

Nuomotojas tikriausiai ginčytųsi, kad tai yra laisva rinka ir jūs turėjote teisę atsisakyti nuomos kėlimo ir išvykti.

Tačiau jūs teigiate, kad antrasis nuomos padidinimas buvo nesąžiningas. Taip gali būti, tačiau tai taip pat gali būti jūsų sutarties pažeidimas, atsižvelgiant į nuomos sutartį.

„Zoopla“ duomenimis, per pastaruosius dvejus su puse metų vidutinės nuomos kainos pakilo šiek tiek daugiau nei 20 procentų.

Nepaisant to, kas mėnesį mokėti 450 svarų sterlingų daugiau nei prieš dvejus su puse metų atrodo daug.

„Zoopla“ duomenimis, vidutinė nuomos kaina per tą laiką išaugo 215 svarų sterlingų per mėnesį – nuo ​​1 055 £ per mėnesį iki 1 270 £ per mėnesį.

Net pagal Londono standartus jūsų nuoma labai išaugo. Per pastaruosius dvejus su puse metų vidutinis nuomos turtas sostinėje išaugo 356 svarais sterlingų per mėnesį – nuo ​​1 757 svarų 2022 m. kovą iki 2 113 svarų sterlingų šių metų rugsėjį.

Galiausiai tai priklausys nuo nuomos kainos jūsų vietovėje, tačiau jei jūsų nuomotojas pasinaudojo jūsų padėtimi nuolat didindamas nuomos mokesčius, tuomet verta išsiaiškinti, ar galite ką nors padaryti.

Norėdami gauti ekspertų patarimų, kalbėjomės su Nollienne AlparaqueOTS Solicitors nuomotojų ir nuomininkų skyriaus vadovas ir Oli ŠerlokasNuomos platformos „Goodlord“ draudimo generalinis direktorius.

Ar nuomotojas gali pakelti nuomos mokestį tada, kai nori?

Oli Sherlock atsako: Darau prielaidą, kad jūs, kaip ir dauguma nuomininkų, į jūsų nuomos sutartį įtraukėte atitinkamas sąlygas, kurios leidžia savininkui padidinti nuomos mokestį.

Tai reiškia, kad nuomotojas turėjo teisę padidinti nuomos mokestį tam tikrais jūsų nuomos momentais.

Deja, atsižvelgiant į tai, kad ši nuostata greičiausiai buvo jūsų sutartyje ir tuo metu sutikote mokėti padidintus tarifus, dabar galite padaryti labai mažai.

Nuomos kainas paprastai diktuoja rinka. Pastaraisiais metais nuomos kainos visoje Anglijoje smarkiai išaugo.

Oli Sherlock, „Goodlord“ draudimo generalinis direktorius sako, kad jie nieko negali padaryti, jei jų nuomotojas laikysis nuomos sutartyje nustatytų sąlygų

Kai kuriose vietovėse kainos vasarą buvo daugiau nei 7 procentais didesnės nei praėjusiais metais.

Tačiau artėjant žiemai kainų infliacija pradeda vėsti. Yra tikimybė, kad jūsų nuomotojo nustatytas kainų padidinimas atitiko to meto rinkos normas ir paklausą, o vietinės kainos nuo to laiko atvėso.

Bet kuriuo atveju šiame etape nieko negalite padaryti, jei jūsų nuomotojas laikėsi jūsų nuomos sutartyje nustatytų sąlygų.

Tačiau vieną kartą Nuomininkų teisių įstatymas priimtas įstatyme, visi nuomos padidinimai bus leistini tik pranešus „13 skirsnyje“ – tai reikš, kad bet koks padidinimas turi atitikti rinkos vertę.

Ir nuomininkai turės galimybę ginčyti per daug uolų padidinimą per tribunolą. Tikimasi, kad įstatymo projektas bus priimtas iki 2025 metų vasaros.

Nollienne Alparaque atsako: Ar nuomotojas gali padidinti jūsų nuomos mokestį, priklauso nuo jūsų nuomos sutarties sąlygų.

Paprastai nuomotojas negali pakelti jūsų nuomos nuomos termino laikotarpiu, nebent jūsų sutartis aiškiai tai leidžia.

Jei jūsų nuomos sutartyje yra sąlyga, leidžianti nuomos mokestį didinti tam tikrais laiko tarpais, nuomotojas gali padidinti nuomos mokestį pagal šią sąlygą.

Nollienne Alparaque iš OTS Solicitors teigia, kad nuomotojas negali kelti nuomos mokesčio terminuotos nuomos metu, nebent susitarimas tai aiškiai leidžia

Jei tokios sąlygos nėra, nuomotojas negali kelti nuomos mokesčio per nustatytą terminą ir jūs neprivalote sutikti su jokiu padidinimu.

Pasibaigus nustatytam terminui, jūsų nuomos sutartis paprastai pereina į periodinę (pereinančią) nuomą, o tada nuomotojas gali pasiūlyti padidinti nuomą.

Tai daroma išduodant pranešimą pagal 1988 m. būsto įstatymo 13 skirsnį. Pranešimas turi būti rašytinis ir suteikia galimybę ginčyti padidinimą, jei manote, kad jis yra nepagrįstas.

Norėdami nustatyti, ar nuomos padidinimas buvo galiojantis, pirmiausia turėtumėte peržiūrėti nuomos sutarties sąlygas.

Ar nuomos mokestis buvo padidintas per nustatytą jūsų nuomos laikotarpį? Jei taip, patikrinkite, ar jūsų sutartyje buvo numatytas nuomos padidėjimas.

Jei nuomos sutartis jau buvo perkelta į periodinę nuomą, nuomotojas negali padidinti nuomos mokesčio nesilaikydamas tinkamos procedūros, įskaitant įspėjimo pagal 13 skyrių.

Ką daryti, jei jie nepateikė 13 skyriaus įspėjimo?

Nollienne Alparaque atsako: Jei turėjote nuolatinę nuomos sutartį, o nuomotojas padidino nuomos mokestį nepateikęs įspėjimo pagal 13 skyrių, jūs neprivalote sutikti su padidinimu.

Tokiu atveju galėjote paprašyti, kad nuomotojas pateiktų teisingą pranešimą, kuris būtų leidęs ginčyti nuomos padidinimą per nuomos pareigūną Nekilnojamojo turto teisme.

Nors galbūt jautėte spaudimą susitaikyti su padidintu nuomos mokesčiu, kad jūsų neprašytų išvykti, svarbu žinoti, kad nuomotojas turi laikytis teisingo teisinio iškeldinimo proceso.

Įspėjimas pagal 13 skyrių: Periodinės nuomos laikotarpiu nuomotojas turi išduoti 13 skyriaus įspėjimą, kad padidintų nuomą

Jei nuomotojas būtų norėjęs jus iškeldinti už tai, kad nesutikote su padidinimu, tai būtų užtrukę kelis mėnesius ir būtų reikėję oficialios iškeldinimo procedūros.

Apibendrinant galima pasakyti, kad jei nuomos mokestis buvo padidintas per nustatytą terminą be susitarimo arba periodiškai nuomojantis be įspėjimo pagal 13 skyrių, nuomotojas nesilaikė tinkamos tvarkos.

Jūs neprivalėjote sutikti su padidinimu ir turėjote teisę jį užginčyti.

Bet ar jie gali tai užginčyti retrospektyviai?

Nollienne Alparaque atsako: Sunkumas yra tas, kad nuomininkai susitarė, nes toks nuomotojas gali ginčytis, kad visos šalys susitarė iš esmės ir nuomininkai, mokantys nuomos mokestį, būtų dar vienas patvirtinimas, kad jie sutinka su sutartu nuomos mokesčio padidinimu.

Jei nuomotojas pakeltų nuomos mokestį per nustatytą terminą ir buvo nuomos mokesčio padidinimo sąlyga, nuomininkai galėtų ginčytis, kad tai buvo sutarties pažeidimas.

Atsakydamas nuomotojas gali ginčytis kitaip, kad nuomininkai susitarė abipusiu susitarimu, nepaisant to.

Todėl gali būti sudėtinga sėkmingai susigrąžinti nuomą.